NINGBO OFFICE MARKET WHITE PAPER
摘 要
SUMMARY
2016年，宁波市行政区域调整，诸多大规划、重点项目相继落地，宁波房地产市场创下成交量历史新高，宁波写字楼市场也享受了大环境、大市场带来的红利，主题摘要如下：
一、宁波商服土地市场成交量明显攀升，未来商业办公项目会进一步的放量。
二、写字楼存量超163万方，市场供需平衡，大面积产品市场接受度较高。
三、宁波写字楼品质逐步提升，售价格略有下浮，投资价值显现。
四、二手租赁市场火热，租金仍有上升空间。
目 录CONTENTS
一级市场
商服土地
二级市场
写字楼市场
三级市场
写字楼租赁市场
一级市场：商服土地市场
2016年商服用地出让及成交走势
2016年商服土地市场共推出量约107万平米，总成交约106万平米，成交率接近100%，相比2015年商服土地推量增加了32万平米，成交量急速飙升，接近2014年的成交量。
2016年市六区商服用地出让及成交表现
2016年商服土地区域出让及成交表现上，最大亮点是江北区总推出量约45万平米，成交率达100%；其次为鄞州区，推出总量约22.9万平米，成交量达22万平米。
典型土服用地价格排名（成交楼面价前10名）
典型土服用地价格排名（成交总价前10名）
小 结2016年宁波商服土地市场受住宅土地市场火爆影响，成交量有明显攀升，其中江北区商服土地表现尤为突出，总量及成交率为3年来新高。商服土地成交率也是2016年的亮点，成交率超99%，预示未来商业办公项目有进一步的放量。
二级市场：写字楼市场
2014-2016年写字楼整体趋势情况
2016年写字楼总存量约163万平米，相比2015年总存量增加了约2万平米；
新增供应方面，2016年写字楼新增供应量约37万平米，比去年减少了约9万平米；
成交方面，2016年写字楼总成交约34万平米，相比去年减少了约10万平米，与2014年成交量持平。
2016年写字楼区域总量情况
2016年存量最多集中在江东区，总存量约58万平米，占市六区总存量36%；其次为高新
区，存量约25万平米，约占16%；江北区存量约20万平米，占12%；鄞州区存量约17万平米，占10%。
2016年写字楼区域新增供应及成交表现
2016年新增及成交方面，高新区、江东区、鄞州区、北仑区这4大区域成交表现比较活跃，成交量都超过了4万平米。
其中高新区写字楼成交明显超过了新增量，江东区写字楼成交量接近新增量。
2016年写字楼成交面积段表现
2016年写字楼成交面积段主要集中在500平米以上，占所有成交面积的62%，整体成交面积段偏中大面积段。主要原因在于以高新区为主的写字楼成交体量占比大，且部分写字楼以整栋整层销售为主，拉大了宁波整体写字楼市场单元的成交面积。
2016年写字楼成交面积排行（前10名）
2016年写字楼区域价格表现
2016年写字楼各区域价格相比2015年有所下降，其中江东区写字楼均价15000元/平米，相比去年下降近5000元/平米；鄞州区写字楼整体均价9500元/平米，相比2016年下降1500元/平米；江北区写字楼均价12500元/平米，比上年上升500元/平米，镇海区写字楼均价维持在6500元/平米左右。
2016年典型写字楼价格表现
2016年宁波市写字楼市场总结
2016年写字市场总存量约163万平米，新增供应与成交与上2015年基本持平，但写字楼售价略有下降，其中江东区写字楼价格降幅最为明显。从成交面积段来看，500平米以上房源为2016年成交主力，写字楼已成为资产配资的重要渠道之一。
三级市场：写字楼租赁市场
2014-2016年宁波市写字楼租赁客户接待量及成交量
（联合数据）
综合宁波市数家大型专业商务楼宇招商公司的联合数据显示（以下简称：联合数据）：2016年累计接待客户同比上涨约21%，客户成交套数同比上涨约17%。
2016年宁波市写字楼招商月度走势（联合数据）
联合数据显示：2016年宁波市整体招商成交率约32%；其中3月份、9月份、11月份成交率超过了40%，突破了传统3-6月份旺季的特点，其中7-9月份客户接待量明显增加。
2016年宁波市写字楼招商客户面积需求表现（联合数据）
联合数据显示：2016年宁波市接待客户需求以中小面积为主，其中101-200平米客户占31%，100平米以下占30%。
2016年宁波市写字楼招商客户面积成交表现（联合数据）
联合数据显示：101-200平米、201-500平米成交占大部分，其中201-500平米占比达36%，整体这类客户成交率达44%，201-500平米写字楼市场接受度较高。
2016年宁波市写字楼租金及入住率表现（联合数据）
联合数据显示：市场上200平米房源供大于求，优质小面积房源供应量小，导致101-200平米优质房源租金有所上升，涨幅约0.1-0.2元/平米/天。南部商务区写字楼集群租金在1.4-1.6元/平米/天之间，占比约27%.
海曙区写字楼租金价格范围差异性较大，高端写字楼租金价格在3元/平米/天以上，中档写字楼价格在2.0-2.5元/平米/天之间，低档老写字楼租金价格在1.5元/平米/天左右；
入驻率来讲，海曙区写字楼入驻率普遍较高，入驻率基本都在90%以上；入驻企业的特征主要以金融类、商务咨询、贸易类、科技类公司为主。随着行业类产品搬至东部新城，未来海曙区会有更多的写字楼空置出来，将会面临一次转型。
鄞州区中心区写字楼主要租金价格在1.5-2.0元/平米/天之间，鄞州区中心区以南部商务区为代表的写字楼普遍租金起点低、供应大、需求旺盛。
鄞州中心区写字楼入驻率普遍超90%，入驻企业以贸易类、物流类、信息科技类、文化传媒类为主，其中金盛大厦仅一年时间入驻率便达到80%。
随着二期写字楼的交付入市，南部商务区的办公空间将会更多，租金价格也会有更多弹性空间。
老江东区写字楼主要租金价格在1.5元/平米/天左右，原因在于目前写字楼楼龄较长，配置较低，导致江东区写字楼租金水平处于中低水平。
从入驻率来看，江东区比海曙区略低，主流写字楼入驻率普遍在80%左右。老江东区主要依托东部新城的崛起，写字楼将会引来一波机会，其中金融类企业会向东发展。
从入驻率来看，江北区偏高，多数接近100%。
江北区写字楼入驻率较高的主要依托政府政策导向。核心区写字楼普遍偏老，新写字楼陆续供应，江北区的重点项目陆续落地，诸多中高端社区相继交付，是江北的写字楼市场上行的动力。
东部新城写字楼租金价格基本都在2.0元/平米/天以上，楼宇新、配置高、氛围越来越成熟，是宁波商务办公重要区域之一；
从入住率来看，前几年交付的写字楼入住率较高，基本都在80%左右，而去年刚交付的写字楼汇银国际入住率偏低。随着市政府搬迁至东部新城和国际金融中心二期的交付使用，东部新城将进一步确立宁波市金融中心的地位，未来更多金融行业将聚集于此。
2017年宁波写字楼前景展望
一、国家政策利好，营改增新政将会推动一部分企业新购写字楼
2016年5月1日营改增政策全面实施，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业率先享受政策红利：企业新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
二、宁波宏观经济平稳增长，高端写字楼市场需求增加
北仑区海洋科教园区、海洋金融小镇、汽车文化小镇、医疗健康园、蓝海工程等重大项目陆续落地；东钱湖国家级生态旅游度假区重点工程相继启动；宁波市轨道交通相继建成通车；宁波行政区域重新规划……，宁波市诸多重大项目的落地，宁波的经济将迎来快速发展，尤其是金融业，高科技行业、专业服务业将迎来井喷式发展，经济的整体上行将催生宁波高端写字楼的旺盛需求。
三、宁波将迎来一批国际水平的高端写字楼
2017年中旬，宁波新世界广场写字楼将全球发售，宁波写字楼的标准真正与国际市接轨。宁波写字楼专业运营商沃德地产认为：相比于北上广深等一线城市，宁波高端写字楼的售价和租金仍有上升空间，尤其是新世界广场的写字楼将成为市场的宠儿，成为世界500强企业和跨国金融企业的总部基地。
四、写字楼库存压力大，中低端办公市场愈演愈烈
1、一手销售市场，目前宁波市超150万级的库存和未来100万商服土地供应量即将入市，导致宁波写字楼市场竞争将会越来越激烈，这种竞争压力主要体现在中低端写字楼市场，高端写字楼市场仍被市场看好。
2、二手租赁市场，随着更多新写字楼的交付使用，宁波写字楼配置进一步升级，提高了宁波整体写字楼的品质，所以在租金价格上有上升空间。
